一、工作背景

根据《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》(鲁自然资字〔2022〕75号)，章丘区自然资源局积极开展本轮基准地价更新工作，现基准地价成果已经完成,并通过专家组验收，经章丘区人民政府批准，予以发布实施。

二、主要依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国资产评估法》

4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

5、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）

6、《自然资源部办公厅关于印发〈国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）〉的通知》（自然资办发〔2020〕51号）

7、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）

8、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

9、《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）

10、《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）。

三、项目内容

（一）基准地价内涵

基准日：2023年1月1日。

土地使用年期：按法定最高出让年限设定，商服用地40年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地50年、工矿仓储用地50年。

城区土地开发程度：Ⅰ、Ⅱ级地“六通一平”，即红线外通路、通电、通讯、供水、排水、通气及红线内场地平整；Ⅲ、Ⅳ级地“五通一平”，即红线外通路、通电、通讯、供水、排水及红线内场地平整。

城区标准容积率：商服用地1.7、住宅用地1.7、公共管理与公共服务用地1.0、工矿仓储用地1.0。

镇（街道）土地开发程度：“五通一平”，即红线外通路、通电、通讯、供水、排水及红线内场地平整。

镇（街道）标准容积率：商服用地1.2、住宅用地1.2、公共管理与公共服务用地1.0、工矿仓储用地1.0。

（二）评价范围

东至中小企业转型发展示范园、池子头村居民委员会，南至旅游北路、横沟村居民委员会，西至章丘区与历城区分界线、孙家村居民委员会，北至岗子村居民委员会、王家寨村居民委员会，总面积164.07平方公里

（三）土地级别调整

章丘区土地级别调整主要根据各类因素对土地质量的影响，采用多因素综合评价方法评估商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地土地质量的优劣。城区部分进行土地分类定级，划分土地级别；镇(街道)政府驻地进行综合定级，划分土地级别。

（四）基准地价更新

章丘区本轮基准地价更新成果严格遵循国家规程要求，经交易样点采集、综合评估测算形成基准地价初稿。并进一步广泛征求了政府各部门、专家、社会机构和公民等各方的意见和建议，对基准地价进行进一步完善调整，确定最终基准地价。

四、相关规定要求

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）等相关文件规定，市、县人民政府要依法定期确定公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理，根据《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号)，基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。

五、基准地价的主要作用

章丘区国有土地基准地价更新项目的主要工作目的是为了实现国有土地资源的科学管理，促进土地利用的可持续发展。主要包括：

1、推动建立城乡统一的用地市场，完善土地价格体系，发挥政府的指导和调控作用。

2、显化章丘区的国有土地的价值，促进土地资源的合理配置和有效利用，提高土地使用效率。

3、规范章丘区国有土地使用权出让、转让、征收等价格评估，维护土地市场的公平和秩序。

4、为章丘区征收土地税费、开展自然资源价值量核算、实施土地增值收益分配等提供客观依据。

六、关键词说明

1、章丘区基准地价

章丘区基准地价是在一定的评价范围内和平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务等用途分别评估，某一估价基准日法定最高使用年限土地权利的区域平均价格。基准地价为区政府在土地使用权有偿出让时地价评估提供基础依据。

2、基准地价管理体系。

章丘区基准地价管理体系是指根据国家相关法律法规要求制定的符合章丘区实际情况的土地价格标准体系，主要包括城镇国有土地基准地价和标定定级等。基准地价管理体系是维持土地市场运行的重要组成部分，广泛用于确定章丘区土地的市场价值和土地使用权的转让价格。对保障土地资源的合理利用和公平分配，促进城市规划和土地利用的科学化、规范化和可持续发展具有十分重要意义。

七、解读机构

济南市章丘区自然资源局

联系人：张远见

咨询电话：0531-83255956

市章丘区自然资源局

2023年12月30日